• +905335410514
  • zekeriya_demirtas@hotmail.com

Category Archiveİndirimli Oran KDV

İndirimli Orana Tabi Gayrimenkul Teslimlerine İlişkin KDV İade Uygulamasında Teslim Tarihlerinin Katma Değer Mevzuatındaki Yeri – İsmail BAĞCI, Vergi Müfettişi

İndirimli Orana Tabi Gayrimenkul Teslimleri KDV İade

İsmail BAĞCI
Vergi Müfettişi
i.bagci@outlook.com.tr
Yazar Hakkında

GİRİŞ

Katma Değer Vergisi Kanununun (Bundan Sonra KDVK olarak anılacaktır) 1, 2, 3 ve 10. maddelerinde yer alan Verginin Konusunu Teşkil Eden İşlemler, Teslim, Teslim Sayılan Haller ve Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Gelmesi Konuları ile İndirimli orana tabi işlemlerde KDV İade uygulaması hususu birbirinden ayrılan kavramlardır.

Bilindiği üzere İndirimli orana tabi işlemlerde KDV İade uygulaması Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinin III-B/3 no.lu bölümünde açıklanmıştır.

Tebliğin III-B/3 no.lu bölümünde “Mükelleflerin, indirimli orana tabi işlemlerden doğan iade taleplerini, en geç indirimli orana tabi işlemin gerçekleştiği yılı izleyen yılın Ocak-Kasım vergilendirme dönemlerine ilişkin beyannamelerin herhangi birinde iadeye konu olan KDV alanında beyan etmeleri ve indirimli orana tabi işlemin gerçekleştiği yılı izleyen yılın sonuna kadar standart iade talep dilekçesiyle birlikte iade talepleri için Tebliğin ilgili bölümlerinde sayılan belgelerle vergi dairelerine başvurmaları zorunludur.” Şeklinde belirtilmiştir. Söz konusu ifadede anlaşılacağı üzere, indirimli orana tabi işlemlerin gerçekleştiği yılın tespiti iadenin gerçekleşmesi ve eleştiri konusu olmaması açısından kritik bir öneme sahip olmaktadır.

Bu makalemizde KDVK ve Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği (Bundan Sonra Tebliğ Olarak Anılacaktır.) kapsamında İndirimli Orana Tabi Özel İnşaat işlerinde teslim kavramının KDV mevzuatı açısından değerlendirmesi yapılacaktır.

1. Gayrimenkul Teslimlerine İlişkin Katma Değer Vergisi Açısından Vergiyi Doğuran Olay

KDVK’nın 1. maddesinde Türkiye’de yapılan  Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin Katma Değer Vergisine tabi olduğu belirtilmiştir. Bu itibarla mal teslimi hükmündeki gayrimenkul teslimleri de ticari nitelik taşıması halinde bu vergiye muhatap olacaktır. Kişilerin özel mülkü mahiyetindeki gayrimenkulünü ticari mahiyet taşımayan arızi teslimleri ise katma değer vergisine tabi olmayacaktır.

Aynı kanunun 10. maddesinde Vergi Doğuran Olayı oluşturan unsurlar açıklanmıştır. KDVK’nın 10/a ve b bentlerinde belirtildiği üzere mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi hallerinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olmaktadır.

KDVK’nın 10/a bendine göre, Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması durumunda vergiyi doğuran olayın meydana geleceği belirtilmiştir. Teslim ise KDVK’nın 2. maddesinde ayrıntılı şekilde açıklanmıştır. Bu maddeye göre teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir şeklinde tanımlanmıştır.

Bu nedenle Gayrimenkullerin tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi hususunun anlaşılması gerekmektedir. Kural olarak Medeni Kanun taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasını tescile bağlamıştır bu nedenle özel inşaat işlerinde vergiyi doğuran olayın, tapuya tescil muamelesi ile gerçekleştiği düşünülmektedir. Günümüzdeki uygulamalarda ise, binaya ilişkin yapı kullanım izin belgesi alınmadan ve gayrimenkuller kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölüm olarak tescil edilmeden, kat irtifakı tesis edilmesi suretiyle devir yapıldığı bir gerçektir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanununun  2. maddesinde kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı şeklinde tanımlanmış olup tescil işleminin tasarruf hakkının devri olarak algılamak işin gerçek mahiyetinin ortaya konması bakımından yanıltıcı olacaktır. Ayrıca tescil işlemi yapılmadan dahi gayrimenkullerin fiili kullanıma bırakıldığı unutulmamalıdır.

Tüm bu açıklamalardan hareketle Gayrimenkul devirlerinde KDV açısından;

– Gayrimenkulün teslimi yapılmadan hatta tescili yapılmadan dahi satıcı tarafından alıcıya fatura ve benzeri belgeler düzenlemesi, (bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere),

– Gayrimenkulün alıcıya teslim edilmesi,

– Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında Gayrimenkulün kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölüm olarak tescil edilmesi sonrasında Tapu Kütüğünde alıcı adına devredilmesi (Fiili teslim daha önce yapılmaması şartıyla),

– Komisyoncular vasıtasıyla veya konsinyasyon suretiyle yapılan satışlarda, gayrimenkulün alıcıya teslimi,

Hallerinden herhangi birinin gerçekleşmesi durumunda Vergiyi Doğuran Olay gerçekleşecektir.

2. İndirimli Orana Tabi Gayrimenkul Teslimlerine İlişkin KDV İade Uygulamasında Vergi Doğuran Olay ile Teslim Kavramlarının Önemi

İndirimli orana tabi işlemlerde iade uygulaması, Katma Değer Vergisi Uygulama Tebliğin III/B.3 no.lu bölümünde ayrıntılı şekilde ve örnekleriyle izah edilmiştir.

Tebliğin III/B.3 bölümünde yer alan açıklamalarda, vergi oranları indirilen teslim ve hizmetler dolayısıyla yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarlarının iade konusu olduğu belirtilmektedir. Katma Değer Vergisi Mevzuatı, indirimli orana tabi işlemlere ilişkin iade sistemini vergiyi doğuran olaydan bağımsız olmak suretiyle salt teslim ve hizmetin yapılması şartına bağlamıştır.

Katma Değer Vergisi açısından vergiyi doğran olay gerçekleştiği halde indirimli orana tabi işlemler nedeniyle iade uygulamasından yararlanılmayacak haller söz konusudur. Bunun en önemlisi teslim ve hizmet yapılmadan önce fatura düzenlenmesi durumudur.

Konunun iade talep edilme süreleri de dikkate alınarak gayrimenkul özelinde tam olarak anlaşılması bakımından konuyu iki ayrı başlıkta incelememiz gerekmektedir.

-Birincisi gayrimenkulün Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölüm olarak tescil edilmesi sonrası tapu kütüğünde devir hali

-İkincisi gayrimenkulün Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölüm olarak tescil edilmeden yani kat irtifakı şeklinde devir hali

2.1- Gayrimenkulün Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Kat Mülkiyeti Kütüğüne Bağımsız Bölüm Olarak Tescil Edilmesinden Sonra Devir Hali

Kat Mülkiyeti Kanununun 12. ve 13. maddelerinde Kat Mülkiyetinin kurulmasına ilişkin esaslar belirtilmiştir. Kanun bahsi geçen maddelerinde istenen belgeler kapsamında Yapı Kullanma izin belgesi yer almaktadır. Yapı kullanma izni, İmar Kanununun 30. maddesinde “Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (…) (1) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir…” şeklinde belirtilmiştir.

Yukarıda açıklanan mevzuat hükümlerinden bir gayrimenkulün tamamlanmadan kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölüm olarak kayıt edilemeyeceği anlaşılmaktadır. Bu bağlamda Medeni Kanun, taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasını tescile bağlaması hususu Vergilendirme Mevzuatı kapsamında bu başlıkta anlam kazanmaktadır. Bir yapının bağımsız bölümleri Kat Mülkiyeti Kütüğüne bağımsız bölüm olarak tescil edilmişse, o yapının tescil edilen bölümlerinin kullanıma hazır olduğu anlamına gelmekte olduğu yani yapının bağımsız bölümünün üzerindeki tasarruf hakkının adına tescil yapılana geçtiği anlaşılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Bağımsız Bölüm olarak tescil edilen bir gayrimenkulün tapu kütüğünde başka bir alıcıya devredilmesi halinde daha önceden teslim edildiğine dair bir tespit yok ise, Katma Değer Vergisi açısından vergiyi doğran olayın ve teslimin eşanlı gerçekleşmiş olduğunu anlamak gerekir.

Nitekim 05.02.2021 tarihinde yayımlanan 34 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile Katma Değer Vergisi Uygulama Tebliğe eklenen 3.4.9 no.lu bölümde “İndirimli orana tabi konut teslimleri nedeniyle iade talebinde bulunulabilmesi için konutların tamamlanarak alıcılara fiilen teslim edildiğinin tevsiki gerekmektedir.

Gayrimenkul satışlarında mülkiyetin devri ise gayrimenkulün tapuda alıcı adına tescil edilmesi suretiyle gerçekleşmektedir

….

Bu itibarla, yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iade talepleri, konutun fiilen kullanımına ilişkin başkaca bir belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın değerlendirmeye alınır.” Denmek suretiyle Yapı kullanım izin belgesi almış konutun tapuda mülkiyet devrinin yapılması anında teslimin de gerçekleştiği kabul edilmiştir.

2.2- Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Gayrimenkulün Kat Mülkiyeti Kütüğüne Bağımsız Bölüm Olarak Tescil Edilmeden Yani Kat İrtifakı Şeklindeki Devir Hali

Kat Mülkiyeti Kanununun 2. maddesinde kat irtifakı, bir irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır. Türk Medeni Kanununun 726. maddesinde “Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir” şeklinde ifade edilmiştir. Sonuç olarak kullanma ve yararlanma hakkı veren irtifak hakları kapsamında yer alan kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Günümüzdeki uygulamalarda, gayrimenkule ilişkin yapı kullanım izin belgesi alınmadan ve gayrimenkuller kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bölüm olarak tescil edilmeden, kat irtifakı tesis edilmesi suretiyle devir yapıldığı bir gerçektir. Yapıyı inşa eden firmanın gerek kendisine ait olan arsa, gerekse bir başkasının arsası üzerinde yapmış olduğu inşaat karşılığında hak kazandığı bağımsız bölümlerin satışını, inşaatın bitmesi ve yapı kullanım izni belgesi alınmasını müteakiben yapabileceği gibi, inşaatın herhangi bir safhasında arsa payı üzerinden tesis edilen kat irtifaklarının satışı yoluna da gidebilir. Ancak gayrimenkul satışında esas olan Yapıyı inşa eden firmanın konut ya da iş yerini tamamlayarak alıcıya teslim etmesi, alıcının da bu teslim karşılığı bir bedeli ödemesidir. Yani alıcının Yapıyı inşa eden firmadan arsa almak gibi bir amacı ve isteği yoktur. Arsanın alıcı adına tescili bu olayın gerçek mahiyetinden ayrı, şekli bir işlem olup, alıcı tarafından ileride mağdur duruma düşmemek için istenen bir çeşit güvencedir.

Nitekim burada dikkat edilmesi gereken husus, kat irtifakı olarak yapılan devir sırasında ve/veya yapı kullanım izin belgesi alınmadan önce yapının tamamlanıp teslim edilmesi durumudur. Eğer yapı sahibi yapıyı tamamlayıp kat mülkiyeti kütüğüne kayıt ettirmeden teslim etmişse Katma Değer Vergisi Kanununa göre vergiyi doğuran olay gerçekleşecek ve indirimli orana tabi işlem nedeniyle iadeye konu olabilecektir.

Ancak yapı sahibinin kat irtifakı tesis edilmiş gayrimenkulü tamamlanmadan devir etmesi ve fatura düzenlemiş olması halinde KDVK 10/b maddesine göre KDV açısından vergiyi doğran olay meydana gelecek ancak işleme ilişkin teslim gerçekleşmediğinden iadeye konu olamayacaktır. Konuya ilişkin Kahramanmaraş Vergi Dairesi Başkanlığının 18.11.2011 tarihli özelgesinde “…İlgi de kayıtlı özelge talep formunda; kat karşılığı veya arsayı satın almak suretiyle anahtar teslimi konut inşaatı yapmakta olduğunuz, daire alıcısıyla anlaştıktan sonra inşaatın yapılmasını beklemeden alıcıya da güvence vermek amacıyla faturasını keserek kat irtifakı tapusunu verdiğiniz, inşaat safhasında faturasını keserek kat irtifakı yaptığınız dairelerin indirimli oran KDV iadesi açısından teslim döneminde tereddüde düştüğünüzden bahisle görüş talep edilmektedir..

Buna göre, inşaat tamamlanmadığı halde fatura düzenlenmiş ve alıcı adına tapuda tescil yapılmış olsa dahi, fiilen konut teslimi söz konusu olmadığından bu işleme ilişkin olarak en erken konutların fiilen teslim edildiği vergilendirme döneminde iade talebinde bulunulabilecektir… Şeklinde belirtilmiştir.

SONUÇ

Bu makalemizde indirimli orana tabi gayrimenkul teslimlerine ilişkin kdv iade uygulamasında, gayrimenkulün, kat irtfakı şeklindeki devir ve teslimleri ile yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonraki devir hallerinin, Katma Değer Vergisi açısından vergiyi doğran olayın meydana gelmesi ve iade uygulamasına ilişkin durumları izah edilmeye çalışılmıştır. Makalemizdeki hususlar gayrimenkul teslimlerindeki KDV iadesinde dikkate alınması gereken hususları içermektedir.

Kaynakça

1. Katma Değer Vergisi Kanunu

2. Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği

3. Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun, İmar Kanunu

4. Gelir İdaresi Başkanlığı Kahramanmaraş Vergi Dairesi Başkanlığının 18/11/2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.46.15.01-B.07.1.GİB.4.46.15.0-22 sayılı özelgesi.

Devamı: İndirimli Orana Tabi Gayrimenkul Teslimlerine İlişkin KDV İade Uygulamasında Teslim Tarihlerinin Katma Değer Mevzuatındaki Yeri – İsmail BAĞCI, Vergi Müfettişi Alomaliye.com Güncel Mevzuat, Muhasebe, Ekonomi, Vergi, SGK Haberleri ilk yayınlayan websitedir.

İndirimli Orana Tabi Konut veya İşyeri Satışlarında Vergiyi Doğuran Olay, Fatura Düzenleme Zamanı ve KDV İadesi – Hamza ERTEKİN, E. Vergi Dairesi Müdür Yrd.

İndirimli Orana Tabi Konut veya İşyeri Satışları

Hamza ERTEKİN
E.Vergi Dairesi Müdür Yrd.
Denetim ve İdare Müdürü
hamzaertekin@bbdas.com.tr

1.GİRİŞ

İnşaat sektöründe inşa edilen bağımsız bölümlerin tesliminde; fatura düzenleme zamanı, indirimli orandan dolayı KDV iadesine konu edilebilme zamanları ve şartları bakımından özellik göstermesi nedeniyle, bu sektörde faaliyet gösteren mükelleflerin hak kayıplarına uğramalarına, özel usulsüzlük cezaları ve haksız alınan KDV iadelerinden dolayı da vergi ziyaı cezaları ile karşılaşmalarına neden olmaktadır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre belirlenen “net alan” kriterine göre, net alanı 150 metrekarenin altında kalan konut satışlarında %1 KDV oranı,  net alanı 150 metrekarenin altında olmakla beraber büyükşehir belediye sınırları içinde kalan ve emlak vergi değeri belirli aralıklarda olan konut satışlarında %8 KDV oranı, en son düzenlemelere göre de Cumhurbaşkanı tarafından çıkarılan Karar gereği de iş yeri ve %18 orana tabi konut satışlarında da 31.12.2019 tarihine kadar %8 indirimli KDV oranı uygulanmaktadır.

Konut ve iş yeri teslimlerinde 3065 sayılı Kanun ve oranların belirlenmesine ilişkin Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen indirimli orana tabi satışlar nedeniyle, KDV Genel Uygulama Tebliği’nde belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde KDV iadesine konu edilebilmektedir.

Konut veya işyerinin ilk ya da ikinci el satışlarında indirimli oran uygulandığı süre boyunca; konut satışları nedeniyle aylık nakden iadeye konu edilebilirken, iş yeri satışları nedeniyle aylık iadeler sadece mahsuben iadeye konu edilebilmekte, konut veya işyeri teslimleri yıllık iadelerde ise nakden veya mahsuben iadeye konu edilebilmektedir.

Konut veya iş yeri satışlarında; teslim, vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi, fatura düzenleme zamanı ve KDV iadesine konu edilmesinde dikkat edilecek hususlar bu yazımızın konusunu oluşturmaktadır.

2.KONUT VEYA İŞ YERİ SATIŞLARINDA VERGİYİ DOĞURAN OLAY

Bağımsız bölüm teslimlerinde vergiyi doğuran olay; faturanın düzenlenmesi, bağımsız bölümün tapudan müşteri adına tescil edilmesi veya bağımsız bölümün alıcısına fiilen teslimi ile meydana gelmektedir.

Bu üç durumdan birinin gerçekleşmesi durumunda; bağımsız bölümün tapudan müşteri adına tescil edildiği veya bağımsız bölümün alıcısına fiilen teslim edildiği tarihi takip eden 7 gün içinde faturanın düzenlenerek vergisin hesaplanması, faturanın ait olduğu dönemde de beyan edilmesi gerekmektedir.

Bağımsız bölümün teslim edilip edilmediğine ya da tapuda tescil edilip edilmediğine bakılmaksızın, fatura düzenlenmiş ise, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV’nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

3.KONUT VEYA İŞ YERİ SATIŞLARINDA FATURANIN DÜZENLENECEĞİ ZAMAN VE UYGULANACAK KDV ORANI 

3.1- Kat İrtifakı Tesisinde Faturanın Düzenlenip Düzenlenmeyeceği

Günümüzde, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli olmadığından, kat irtifakı tesisinde faturanın düzenlenmesi zorunlu değildir.

Kat irtifakı tesis edilmiş olmakla birlikte, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde fatura düzenlenmesi gerekecektir. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 28.07.2016 tarih 67854564-010-380 sayılı özelgeleri de bu yöndedir.)

3.2- Yapı Kullanma İzin (İskan) Belgesi Alınmadan Önce Yapılan Teslimlerde Fatura Düzenleme Zamanı 

3.2.1- Natamam Bağımsız Bölüm Teslimlerinde Fatura Düzenlenmesi ve KDV Oranı

KDVK-60/2011-1 sayılı KDV Sirkülerinin 8.2.1. bölümünde; konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satılması ve faturanın da teslimden önce düzenlenecek olması durumunda, bağımsız bölüm konut sayılarak ihtiva ettiği net alanı dikkate alınarak vergi hesaplanması gerektiği belirtilmektedir.

Buna göre, inşaat henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden yapılan satışlar nedeniyle fiili teslimden önce fatura düzenleme zorunluluğu bulunmamakla birlikte, fatura düzenlenecek olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınmak suretiyle katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.

3.2.2- İnşaat Tamamlanmakla Beraber Yapı Kullanma İzin (İskan) Belgesi Alınmadan Önce Yapılan Teslimlerde Fatura Düzenlenmesi

İnşaat fiilen tamamlanıp, kullanılmak üzere teslim aşamasına geldiği halde bazı sebeplerden dolayı yapı kullanma izin (iskan) belgesi geç alınabilmektedir.

Bu ve benzeri durumlarda mevcut mevzuat hükümleri gereği; bağımsız bölüm fiilen kullanılmak üzere, arsa sahiplerine veya alıcılarına teslim edilmesi halinde, fiilen teslim tarihini takip eden 7 gün içinde faturanın düzenlenmesi gerekmektedir.

Uygulamada inşaatı tamamlanan bağımsız bölümlerin fiilen kullanılmak üzere arsa sahiplerine veya alıcılarına teslim edildiği halde, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı gerekçesiyle faturaların zamanında düzenlenmediği ya da geç düzenlendiği durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Bu kapsamda bulunan bağımsız bölümlerin; kiraya verilmesi, elektrik-su-doğalgaz gibi aboneliklerinin yapılarak kullanılmaya başlanılması gayrimenkulün fiilen kullanıldığına yönelik tespiti oldukça kolay veriler olup, teslim gerçekleştiği tarihten itibaren 7 gün içinde fatura düzenlenmediğinden bahisle, her bir bağımsız bölüm için satış bedelinin (emsal bedelinin) %10’nu tutarına kadar özel usulsüzlük cezası ile karşılaşılması muhtemel hale gelebileceği unutulmamalıdır.

3.3- Yapı Kullanma İzin (İskan) Belgesi Alındıktan Sonra Yapılan Teslimlerde Fatura Düzenleme Zamanı

Yapı kullanma izin (iskan) belgesi alındıktan sonra, bağımsız bölümlerin fiilen kullanıcılarına teslimleri ile birlikte faturaların teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenlenmesi gerekmektedir.

Yine inşaatın kat karşılığı olması durumunda da, arsa sahiplerine bağımsız bölümlerin fiilen teslimleri ile birlikte faturaların 7 gün içinde düzenlenmesi gerekmektedir. Uygulamada arsa sahiplerine düzenlenecek faturaların iskan tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenlenmesi gerektiği yönünde bir görüş var olsa da, mevzuat bakımından böyle bir zorunluluk bulunmamakta olup, arsa sahiplerine de fatura düzenlenmesi fiilen teslime bağlıdır. Ancak geçerli bir mazeret olmaksızın, arsa sahiplerine fiili teslimin dolayısıyla fatura düzenleme süresinin uzatılması ticari teamüllere uygun olması beklenmektedir.

3.4- Faturanın Düzenlendiği Dönem İle Konutun Fiilen Teslim Edildiği Dönemde KDV Oranının Farklı Olması Durumunda Esas Alınacak KDV Oranı

Zaman zaman KDV oranlarında değişiklik yapılmakta, konutun tesliminden önce faturanın düzenlendiği durumlarda, faturanın düzenlendiği tarihteki KDV oranı ile konutun fiilen teslim edildiği dönemdeki KDV oranında farklılık olabilmektedir.

KDV Genel Uygulama Tebliğinin (III/B-2.1.1.) bölümüne göre; konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranının esas alınacağı, dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV’de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacağı açıklanmıştır.

3.5- Kat Karşılığı İnşaat İşinde Arsa Sahiplerine Faturanın Düzenlenmesi

Kat karşılığı inşaatlarda, inşaat tamamlanıp yapı kullanma izin (iskan) belgesi alındıktan sonra, fiilen teslim edildikçe en geç 7 gün içinde, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutar üzerinden bağımsız bölümün net alanı ve geçerli olan KDV oranı dikkate alınarak fatura düzenlenmesi, arsa sahibinin vergi mükellefi olması durumunda eşzamanlı olarak aynı tarihte genel orandan KDV hesaplayarak arsa faturası alınması, arsa sahibinin vergi mükellefi olmaması durumunda ise, arsa sahibine aynı tarihte gider pusulası düzenlenmesi (gider pusulasında KDV gösterilmez) gerekmektedir.

Arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin, arsa sahiplerine teslim edilerek fatura düzenlenmesi gerekmekte olup, arsa sahibinin göstereceği üçüncü kişilere teslim edilmesi ve üçüncü kişilere fatura düzenlenmesi mevzuata uygun olmayıp, beraberinde sorunlar oluşturabilecektir.

4.KONUT VEYA İŞ YERİ SATIŞLARINDA İNDİRİMLİ ORANDA KDV İADESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

 KDV Kanununun 29/2 nci maddesi uyarınca indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin nakden veya mahsuben iadesi, en erken konutun fiilen teslim edildiği ve faturanın düzenlendiği tarihi kapsayan vergilendirme döneminde aylık olarak talep edilebileceği gibi, izleyen yılda da aynı şekilde talep edilebilmektedir. İndirimli orana tabi işyeri teslimlerinde ise, aylık sadece mahsuben iade yapılabilmekte olup, yıllık talep edilmesi durumunda ise nakden veya mahsuben iade talep edilebilmektedir.

Uygulamada, bağımsız bölümün satışına ilişkin fatura düzenlenmesi ile birlikte KDV iadesinin de alınabileceği yönünde bir beklenti bulunmaktadır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilse ve fatura düzenlense dahi, indirimli orana tabi işlemin fiilen gerçekleşmesi esasına dayanan iade usulü nedeniyle konutun fiilen tesliminden önce katma değer vergisinin iade edilmesi mümkün değildir.

Konutların fiilen teslim edildiği dönemin tespitinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarih önemli bir kriter olmakla birlikte vergiyi doğuran olayın tespitinde tek başına yeterli bir kriter değildir.

4.1- Yapı Kullanma İzin (İskan) Belgesi Alınmadan Önce Yapılan Teslimlerde KDV İadesi

 Yapı kullanma izin (iskan) belgesi alınmadan önce fatura düzenlenen ya da fiilen teslim edilen konutlara ilişkin KDV iadeleri;

  • İnşaat tamamlanmadığı halde fatura düzenlenmiş ve alıcı adına tapuda tescil yapılması durumunda, fiilen konut teslimi söz konusu olmadığından bu işleme ilişkin KDV iadesi en erken konutların fiilen teslim edildiği vergilendirme döneminde,
  • Fiili teslim ile faturanın aynı dönemde düzenlenmesi halinde, fiili teslimin ve faturanın düzenlendiği dönemde,
  • Fiili teslim önce, fatura daha sonra düzenlenmiş ise en erken faturanın düzenlendiği dönemde (bu durumda fatura zamanında düzenlenmediğinden özel usulsüzlük cezası kesilebilecektir),

yapılabilecektir.

Yapı kullanma izin belgesi henüz alınamamış konutların fiili tesliminin; belediye iş bitirme tutanağı, yapı denetim firmalarının yapı denetim tutanakları, ikamet belgesi, konutta ikamet edenler adına elektrik, su, doğalgaz aboneliği gibi konutun fiilen kullanıldığını gösteren resmi makamların vereceği belgelerle tevsik edilmesi mümkündür.

Uygulamada, mükellefler karşılıklı sözleşme, konutların fiilen teslim edildiğine dair teslim tutanakları düzenleseler de, resmiyette tevsik edici başka bir belge olmadığı sürece KDV iadesi bakımından fiili teslimin gerçekleştiğine yönelik kabul görmemektedir.

Bütün bunların yanında, yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce faturanın düzenlenerek, konutların fiilen teslim edilecek olması durumunda, bağlı bulunulan vergi dairesine konutların tamamlandığı, ancak iskan belgesinin henüz alınamadığı, fiilen kullanımın başladığı hususları yazılı olarak bildirilerek, vergi dairesinden bu hususta yoklama yapılmasını talep etmek, konutların fiilen tesliminin yapıldığının ve dolayısıyla iadeye konu edilmesi bakımından faydalı olacaktır.

4.2- Yapı Kullanım (İskan) Belgesi Alındıktan Sonra Yapılan Teslimlerde KDV İadesi

Uygulamada inşaat henüz tamamlanmadan fatura düzenlenerek, KDV iadesinin talep edilmesine sıkça rastlanıldığından, maliye idaresi fiilen teslime ilişkin iskan belgesi ya da yukarıda belirtilen diğer belgelerle tevsiki durumunda KDV iadesine onay vermekte olduğundan, iskan alındıktan sonra düzenlenecek faturalara istinaden konutların fiilen teslim edilmiş olması halinde KDV iadesine konu edilebilmektedir.

4.3- Mükellefin Kendisine, İlişkili Kişilere Veya Ortaklara Yapılan Konut Satışlarında KDV İadesi

Uygulamada; yapı müteahhidi tarafından ortaklarına veya ilişkili kişilere sattığı indirimli orana tabi bağımsız bölümlerin, daha sonra başkalarına satılabileceği ve bu nedenle nihai tüketim amacı taşımadığından bahisle KDV iadelerine konu edilemeyeceği yönünde Sayıştay denetimlerinde tenkide konu edilmesi üzerine, bazı vergi dairelerince bu ve benzeri teslimlerden dolayı KDV iadesi yapılmadığı görülmektedir.

5.SONUÇ VE DEĞERLENDİRMELERİMİZ

Konut veya işyeri satışlarında; vergiyi doğuran olayın tespiti, fatura düzenleme zamanı ile indirimli orandan dolayı KDV iadesine konu edilebilme zamanı bakımından taşıdığı özellikler ve şartlar bakımından detaylı bir şekilde yukarıda ele alınmıştır.

Konut veya işyeri satışlarında vergiyi doğuran olayın gerçekleşmesi ile faturanın süresi içerisinde düzenlenmesi, fatura düzenlenmiş olsa dahi KDV iadesi için indirimli orana tabi işlemin fiilen gerçekleşmesi ve bu durumun gerçekleştiğinin tevsiki önem taşımaktadır.

Vergiyi doğuran olay gerçekleştiği halde faturanın zamanında düzenlenmemesi, her bir bağımsız bölüm bakımından satış tutarının %10’u tutarında özel usulsüzlük cezasını gerektirdiğinden, ayrıca indirimli orana tabi işlem gerçekleşmeden KDV iadesi alınması durumunda da, haksız iadeye sebebiyet verilmesinden dolayı vergi ziyaı cezasıyla karşılaşılabileceği hususuna dikkat edilmesi faydalı olacaktır.

KAYNAK

  • 3065 sayılı KDV Kanunu,
  • KDV Genel Uygulama Tebliği,
  • KDV Sirküleri,
  • GİB Özelgeleri,
Haber Arası Reklam

 

Devamı: İndirimli Orana Tabi Konut veya İşyeri Satışlarında Vergiyi Doğuran Olay, Fatura Düzenleme Zamanı ve KDV İadesi – Hamza ERTEKİN, E. Vergi Dairesi Müdür Yrd. Alomaliye.com Güncel Mevzuat, Muhasebe, Ekonomi, Vergi, SGK Haberleri ilk yayınlayan websitedir.